賃貸借

　貸主が借主にある物を使用収益させるのに対して

借主が貸主に賃料を支払う契約のことです。

賃貸借のうちで、とりわけ重要な社会的機能を営んでいるのは

宅地・建物・農地の賃貸借です。

他人の土地を利用する制度としては、賃貸借のほかに、

地上権や永小作権の制度があるけれども、

これらの制度は実際上ほとんど

行われていません。

　賃貸借においては、貸主（賃貸人）は、目的物を借主（賃借人）の

使用収益に適した状態におく積極的業務を負います。

こうした義務のうちで特に重要なのは修繕義務で、賃貸人は目的物の使用収益に

必要な修繕をする義務を負い、賃貸人がこの義務を履行しないときは

賃借人は使用収益ができない程度に応じて

賃料の支払いを拒絶できます。

　賃貸人の方では、賃借物を返還するまで、「善良なる管理者の注意」

をもってその物を保管し、また、契約または賃借物の

性質によって定まった用法に従って使用収益を

しなければなりません。

また民法は、賃借人が賃貸人の承諾なしに賃借人としての権利すなわち賃借権を

譲渡したり賃借物を転貸したりすることを禁じ、もし賃借人が無断で第三者に

賃借物の使用収益をさせたら賃貸借を解除することができると定めました。

もっとも、この規定を機械的に適用すると不当な結果となる場合もあるので、

判例は、賃借人が賃貸人の承諾を得ないで第三者に賃借物を

使用収益させても、それが賃貸人に対する背信行為と

認められるに足りないときは、解除は

許されないとしています。

また、賃借人に賃料延滞など債務不履行がある場合に賃貸人が解除することも、

賃借人の債務不履行が賃貸借契約の基礎たる信頼関係を破壊するものと

認められないときは許されないというのが判例です。